Оформлення дарчої на квартиру, будинок чи земельну ділянку в Україні — це не просто папірці та візит до нотаріуса. Часто люди думають, що процес обійдеться в кілька тисяч гривень, а потім стикаються з несподіваними тисячами, податками та нюансами, які з’їдають значну частину сімейного бюджету. У 2025 році загальна сума витрат коливається від приблизно 8–12 тисяч гривень для близьких родичів до десятків чи навіть сотень тисяч, якщо обдарований — стороння людина чи іноземець. Головне — все залежить від ступеня споріднення, вартості майна та того, чи правильно вибрано нотаріуса.
Найдешевше виходить, коли дарують батьки дітям, діти батькам, подружжя одне одному чи навіть бабусі-онуків (перший-другий ступінь споріднення). Тут податки на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір зазвичай нульові, а основні витрати — це послуги нотаріуса, оцінка майна та адміністративний збір за реєстрацію права власності в реєстрі. Реальна мінімальна планка стартує від 8 тисяч гривень, але в Києві чи великих містах легко виходить 10–15 тисяч, особливо якщо потрібна термінова реєстрація.
А от якщо дарувати квартиру племіннику, другу чи взагалі незнайомій людині — ситуація змінюється кардинально. Додається 5% ПДФО плюс 5% військового збору (з урахуванням змін з грудня 2024 року військовий збір зріс до 5%), тобто разом 10% від оціночної вартості. Для нерезидентів — взагалі 18% ПДФО + 5% військовий збір, що дає вражаючі 23%. Саме тому багато сімей обирають дарчу саме для близьких — це один з найвигідніших способів передати майно без великих втрат.
Які саме витрати входять у вартість дарчої
Кожен етап має свою ціну, і пропускати жоден не можна — інакше договір просто не зареєструють.
Оцінка нерухомості — обов’язкова умова, бо саме від незалежної експертної оцінки відштовхується податкова та нотаріус. У 2025 році сертифікований оцінювач бере від 1 000 до 3 500 гривень, залежно від регіону, терміновості та складності об’єкта. Для квартири в новобудові чи старого будинку в селі ціна різниться суттєво — в першому випадку часто дорожче через технічні нюанси.
Послуги нотаріуса — це найвагоміша частина для більшості людей. Складання та посвідчення договору дарування коштує від 3 500 до 8–10 тисяч гривень у приватних нотаріусів (у державних часто дешевше, але черги довші). Ціна залежить від складності договору, кількості сторін, наявності обтяжень (наприклад, іпотека чи арешт).
Державне мито за посвідчення договору — тут найбільше плутанини. Багато джерел досі вказують 1% від вартості майна, але на практиці для близьких родичів часто застосовується фіксована сума — один неоподатковуваний мінімум доходів громадян (близько 17 грн), а не відсоток. Приватні нотаріуси іноді взагалі не стягують цей 1%, або включають у свої послуги. Для сторонніх осіб мито все ж може бути 1%, але краще уточнювати безпосередньо.
Реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав — адміністративний збір становить близько 1 800 гривень за стандартний термін (5 робочих днів). Хочете швидше? За 2 робочі дні — приблизно 3 000 грн, за 1 день — 6 000 грн, а за 2 години — до 15 000 гривень. Багато хто платить за прискорення, бо чекати тиждень не хочеться.
Якщо дарувальник або обдарований за кордоном — додається нотаріальна довіреність (25–45 євро в консульстві) та переклади документів.
Податки: коли платити 0%, а коли — до 23%
Для близьких родичів першого та другого ступеня (батьки-діти, чоловік-дружина, бабуся-онук тощо) — ПДФО 0%, військовий збір 0%. Це головна перевага дарчої перед купівлею-продажем.
Для інших резидентів України (дальні родичі, друзі, сторонні) — 5% ПДФО + 5% військовий збір = 10% від оціночної вартості.
Нерезиденти (іноземці чи українці, які не є резидентами за податковим статусом) — 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23%. Саме тому дарувати нерухомість іноземцю часто невигідно — краще оформити купівлю-продаж або шукати інші варіанти.
Ось приклад для квартири вартістю 2 млн грн за оцінкою:
- Близький родич: ≈ 10–15 тис. грн загалом (без податків).
- Стороння людина: + 200 тис. грн податків.
- Нерезидент: + 460 тис. грн податків.
Типові помилки, які дорого коштують
Багато хто економить на оцінці — обирає найдешевшого оцінювача, отримує занижену вартість, а потім податкова донараховує різницю з пенею. Інша крайність — завищують оцінку, щоб “показати солідність”, і переплачують податки.
Не перевіряють обтяження перед нотаріусом — іпотека, арешт чи заборона на відчуження блокують угоду, а нотаріус все одно бере гроші за консультацію.
Забувають про термін сплати податків — для сторонніх осіб обдарований має сплатити ПДФО та військовий збір до 1 серпня наступного року, інакше штраф.
Оформляють дарчу без згоди всіх співвласників (якщо майно спільне) — договір визнають недійсним у суді.
Не враховують, що після дарчої обдарований стає повноцінним власником — і якщо він у шлюбі, майно може потрапити в спільну сумісну власність подружжя.
Поради, які заощадять вам гроші та нерви
Звертайтеся до приватного нотаріуса, якщо хочете швидко — черги в державних часто затягуються на тижні.
Робіть оцінку заздалегідь у перевіреного оцінювача — це дешевше, ніж терміново.
Якщо даруєте близькій людині — обов’язково підтверджуйте ступінь споріднення документами (свідоцтва про народження, шлюб тощо), інакше нотаріус може відмовити в нульових податках.
Розглядайте альтернативу — якщо сума податків зависока, іноді вигідніше оформити купівлю-продаж з розстрочкою чи іншими механізмами.
І найголовніше — консультуйтеся з нотаріусом заздалегідь, бажано з двома-трьома, порівнюйте ціни та умови. Ринок нотаріальних послуг не фіксований, і різниця в 3–5 тисяч — звичайна справа.
Дарча — це не лише про передачу майна, а й про довіру, сімейні зв’язки та розумне планування. Коли все зроблено правильно, радість від подарунка не затьмарюється несподіваними витратами. А от якщо поспішити чи зекономити на дрібницях — можна втратити значно більше, ніж планувалося.
(Джерела даних: офіційні роз’яснення Державної податкової служби України, сайти нотаріальних асоціацій, авторитетні видання як УНІАН та 24 Канал.)